Ngày 25-11-2014, Quốc hội khóa XIII, kì họp thứ 8 đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản. Luật này có nhiều điểm mới tích cực so với Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, trong đó có một số điểm mới cơ bản sau:
- Quy định về kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Nếu như tại luật kinh doanh bất động sản năm 2006, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định còn đơn giản, nhiều nội dung chưa rõ ràng thì tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có nhiều quy định cụ thể chi tiết và chặt chẽ hơn việc kinh doanh đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, hạn chế rủi ro cho các bên khi tiến hành các giao dịch liên quan đến loại tài sản này, cụ thể:
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tài sản hình thành trong tương lai là một trong các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 5) và chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai trên cơ sở đáp ứng các điều kiện và tuân thủ các quy định tại luật này (Điều 54).
- Theo đó, Luật có quy định cụ thể về điều kiện đối với các động động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (Điều 55); yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng (Điều 56); quy định chi tiết việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai (Điều 57)…
- Tăng mức vốn pháp định đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng (theo luật hiện hành, mức vốn này là 6 tỷ đồng).
- Tuy nhiên, Luật cung mở rộng cho một số đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định.
- Về kinh doanh dịch vụ bất động sản:
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ bất động sản như định giá, đấu giá, quảng cáo bất động sản. Điều 60 quy định về phạm vi về phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo đó tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ sau: Môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản theo quy định của Luật này.
- Hợp đồng dịch vụ kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
- Về xử lý thu hồi dự án bất động sản:
- Để bảo đảm chất lượng và tiến độ của dự án, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đưa ra quy định xử lý thu hồi dự án bất động sản. Theo đó khoản 2 Điều 79 của Luật quy định: Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc đầu tư dự án quyết định thu hồi dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện trong các trường hợp các chủ dự án vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc mà không có giải pháp khắc phục theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp dự án thuộc diện bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư bị thu hồi dự án có trách nhiệm giải quyết những tồn tại của dự án bảo đảm quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên có liên quan tới dự án. Cơ quan quyết định thu hồi dự án có trách nhiệm yêu cầu chủ đầu tư bị thu hồi dự án giải quyết những tồn tại của dự án; thông báo và tổ chức lựa chọn chủ đầu tư mới để giao tiếp tục thực hiện dự án. Chủ chủ tư có dự án bị thu hồi không được giao làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản mới trong thời gian 02 năm kể từ ngày dự án bị thu hồi.
