Tư vấn thủ tục mua bán nhà tại Việt Nam

CÁC BƯỚC CẦN THỰC HIỆN KHI MUA BÁN NHÀ TẠI VIỆT NAM

Bước 1: Kiểm tra điều kiện căn nhà được quyền mua bán, sang tên

Để được phép mua bán, chuyển nhượng thì căn nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, trừ trường hợp sau đây không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cụ thể:
  • Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu Nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở.
  • Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Lưu ý: Dù không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng phải có giấy tờ khác chứng minh như Hợp đồng mua bán…

• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Riêng 02 điều kiện sau đây không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Kiểm tra giấy tờ pháp lý của căn nhà

• Xem bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng).
• Xem giấy CMND hoặc CCCD của chủ nhà để kiểm tra xem bên bán có phải là chủ đứng tên trên Giấy chứng nhận hay không. Người mua cần xem xét kỹ để tránh giao dịch với bên bán không chính chủ hoặc không có quyền.

Bước 3: Kiểm tra hiện trạng căn nhà cần mua bán

Các thông tin căn nhà cần phải kiểm tra:

• Tình trạng ngôi nhà có đang tranh chấp, thế chấp hay không; 
• Có thuộc diện bị thu hồi hoặc quy hoạch dự án nào không;
• Thực trạng căn nhà có đúng theo diện tích và kích thước, số tầng như trên Giấy chứng nhận không. 

=> Người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý, thông tin bất động sản đó tại các cơ quan: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai huyện.

Bước 4: Ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

Việc đặt cọc mua bán nhà có thể thực hiện tại phòng công chứng hoặc có người thứ ba làm chứng. Đây là bước không nên bỏ qua trong thời gian chờ ký công chứng hợp đồng mua bán nhà. Số tiền đặt cọc tùy vào thỏa thuận giữa các bên, thường là 10%-20% giá trị căn nhà. Thời gian đặt cọc tùy vào sự thỏa thuận giữa các bên, nhưng càng ngắn, càng tốt. Những thông tin cơ bản khi tiến hành đặt cọc cần chuẩn bị như:

• Thông tin của người bán: CMND/ Thẻ CCCD, hộ khẩu, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn). Nếu chủ sử dụng đất là “hộ” hoặc “hộ gia đình” thì cung cấp CMND/ Thẻ CCCD, hộ khẩu, Giấy khai sinh của những người trong hộ, hoặc Giấy xác nhận nhân thân (do Công An Xã, Phường xác nhận).
• Thông tin của người mua: CMND/ Thẻ CCCD, hộ khẩu, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn). 
• Cần có Giấy chứng nhận số nhà, nếu trên giấy chủ quyền nhà chưa có ghi số nhà. 
• Hợp đồng đặt cọc cần nêu rõ giá trị mua bán, số tiền đặt cọc, hình thức thanh toán, thời hạn ký công chứng chuyển nhượng, phạt vi phạm và bồi thường nếu không thực hiện việc mua bán nữa.

Xem mẫu Hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Bước 6: Công chứng hợp đồng mua bán nhà

Bên bán và Bên mua đến phòng công chứng để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Các bên cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết như sau:

• Bên bán: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận độc thân…
• Bên mua: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu.

Công chứng viên sẽ kiểm tra các thông tin pháp lý về nhà đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, giấy tờ nhân thân của Bên bán và bên mua…. 

Sau khi ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng, Bên mua thanh toán tiền cho bên bán và nhận các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất để làm thủ tục đăng bạ sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Bước 7: Đăng bạ, sang tên và nôp thuế theo quy định

Khi thủ tục công chứng hoàn tất, Bên mua sẽ mang hồ sơ lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất , thuộc UBND huyện nơi có nhà để làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất (còn gọi là đăng bạ sang tên sổ đỏ) cho Bên mua.

Bộ hồ sơ bao gồm: CMND/ Thẻ CCCD, Đăng ký kết hôn/Giấy chứng nhận độc thân,Giấy khai sinh trong trường hợp cha, mẹ mua bán cho con đẻ, 01 bản chính bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên,02 bản sao hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên,01 sổ đỏ bản chính,02 bản sao sổ đỏ, đơn đăng ký biến động, tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai lệ phí đất phi nông nghiệp.

Nếu Bên mua không trực tiếp lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất , thuộc UBND huyện nơi có đất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì Bên mua có thể uỷ quyền cho người khác đi thay.

Theo quy định của pháp luật, số tiền thuế phải nộp như sau:

• Người bán đóng thuế thu nhập cá nhân: 2% của giá mua bán, chuyển nhượng đất nêu tại Hợp đồng công chứng.

• Người mua đóng lệ phí trước bạ: 0,5% của giá mua bán, chuyển nhượng đất nêu tại Hợp đồng công chứng.

Xem hướng dẫn Cách tính thuế khi mua bán nhà đất

Bước 8: Hoàn tất thủ tục đăng bạ, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Khi nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, hồ sơ khai thuế Bên mua được cấp Biên nhận có hẹn ngày nhận bản chính.

Thời gian đăng bạ sang tên: thông thường không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; 

Chú ý: Hiện nay tại UBND các tỉnh trên địa bàn đã có bộ phận một cửa cá nhân, tổ chức khi thực hiện việc mua bán nhà ở có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động và nộp hồ sơ khai thuế tại một chỗ mà không cần đi đến cơ quan thuế như trước kia.

LUẬT VẠN TÍN thực hiện các công việc cho khách hàng như sau: 

• Tư vấn các vấn đề pháp lý đến nhà đất như: điều kiện pháp lý của nhà đất, các bên giao dịch nhà đất, trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà đất;

• Xem xét, đánh giá, thẩm định tính pháp lý của nhà đất trước khi tiến hành các giao dịch nhà đất;

• Đại diện khách hàng tham gia đàm phán, thương lượng trong các giao dịch nhà đất;

• Soạn thảo các hợp đồng, giấy tờ liên quan đến giao dịch nhà đất;

• Trích lục các giấy tờ pháp lý (nếu có) đến nhà đất, giấy tờ cá nhân của khách hàng;

• Thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực các giao dịch nhà đất;

• Liên hệ đơn vị đo vẽ để lập bản vẽ nhà đất;

• Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ nhà đất tại Cơ quan nhà nước;

• Thực hiện khai thuế, tính thuế liên quan đến nhà đất, tiền sử dụng đất…

• Nhận bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.