Thủ tục tặng cho nhà đất

I. Tặng cho nhà đất?

Tặng cho nhà đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù thông qua một hợp đồng dân sự được lập bằng văn bản, có sự đồng ý của bên được tặng cho theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.

Việc tặng cho quyền sử dụng đất xảy ra dưới 02 dạng phổ biến:

• Cha mẹ tặng cho nhà đất cho con;
• Ông/ Bà tặng cho nhà đất cho cháu;
• Cha mẹ vợ tặng cho nhà đất cho con ruột và con rễ;
• Cha mẹ chồng tặng cho nhà đất cho con ruột và con dâu.
• Anh Chị Em tặng cho nhà đất cho nhau.
• Người có nhà đất tặng cho nhà đất của mình cho người khác (không phải là người thân).

II. Điều kiện đối với nhà đất được tặng cho

Một là, nhà đất được tặng cho phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Bởi lẽ, đây được coi là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác định được quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 cũng ghi nhận hai trường hợp đất nhận được thông qua thừa kế vẫn có thể thực hiện việc tặng cho khi chưa có Giấy chứng nhận như sau:

• Người tặng cho là người có đất thông qua thừa kế mặc dù có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đối với đất. 
• Trường hợp người tặng cho là người nhận được đất thông qua thừa kế nhưng họ thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận theo quy định như người Việt Nam nhưng định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài theo quy định không được mua nhà gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 

Hai là, nhà đất đem tặng cho phải được xác nhận là không có tranh chấp. Bởi khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi cho các chủ thể khác cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp sau này bắt buộc các bên chỉ có thể thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất khi không có tranh chấp liên quan hoặc tranh chấp đã được giải quyết.

Ba là, quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện không nằm trong trường hợp đang bị kê biên thi hành án. Bởi khi đất được xác định kê biên để đảm bảo cho việc thi hành các bản án, quyết định sẽ là một trong những trường hợp không thể thực hiện tặng cho.

Bốn là, đất được tặng cho phải còn trong thời gian sử dụng theo quy định của pháp luật. Trong các loại đất được phân loại trong Luật đất đai năm 2013, tùy theo mục đích sử dụng mà thời hạn sử dụng cũng sẽ có sự khác nhau. Riêng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê có thời hạn thì khi hết thời hạn này, quyền sử dụng đất của người được giao hoặc cho thuê cũng sẽ chấm dứt. Do đó, bắt buộc nếu họ muốn thực hiện việc tặng cho để chuyển giao quyền sử dụng đất của mình phải thực hiện khi đất còn trong thời gian sử dụng. 

Lưu ý:

Trong một số trường hợp đặc thù, ngoài những điều kiện như đã nêu ở trên, người sử dụng đất cần lưu ý các vấn đề quy định tại Điều 191, 192 Luật đất đai năm 2013 khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác, cụ thể như sau:

• Khi tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác phải đảm bảo đây là những trường hợp pháp luật cho phép tặng cho. 
• Trong trường hợp đất tặng cho là đất trồng lúa cần lưu ý bên nhận tặng cho phải là cá nhân hoặc hộ gia đình có trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp. 
• Đối với đất ở hay đất nông nghiệp nằm trong phạm vi rừng phòng hộ, rừng đặc dụng (phân khu bảo vệ, phục hồi sinh thái) chỉ được tặng cho cho người sinh sống trong khu vực này. 

III. Hồ sơ tặng cho nhà đất:

Đối với bên tặng cho (bố, mẹ) quyền sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Chứng minh nhân dân, hộ khẩu của cả hai vợ chồng. 
• Giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. 
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 

Đối với bên nhận tặng cho (con) quyền sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu ( 01 bản sao chứng thực).
• Giấy chứng nhận kết hôn  hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( 01 bản sao)
• Ngoài ra còn có các giấy tờ khác chứng minh bên nhận tặng cho là đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ: Giấy khai sinh ( 01 bản sao chứng thực), Giấy chứng nhận kết hôn.

Bộ hồ sơ khai thuế tặng cho nhà đất gồm:

• Tờ khai đăng ký biến động đất đai ( Mẫu số 09/ĐK)
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân ( Mẫu số: 03/BĐS-TNCN)
• Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB)
• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ( Mẫu số 04/TK-SDDPNN)

=> Các mẫu tờ khai có thể liên hệ phòng đăng ký đất đai tại nơi có đất hoặc có thể tải trực tiếp tại đây.

IV. Các trường hợp được miễn thuế khi tặng cho nhà đất

Khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất nếu thuộc trong các trường hợp sau đây sẽ được miễn đóng lệ phí trước bạ; miễn thuế thu nhập cá nhân:

• Cha mẹ đẻ tặng cho nhà đất cho con đẻ;
• Cha mẹ nuôi tặng cho nhà đất cho con nuôi;
• Ông/ Bà tặng cho nhà đất cho cháu;
• Bố mẹ vợ tặng cho nhà đất cho con ruột và con rễ;
• Bố mẹ chồng tặng cho nhà đất cho con ruột và con dâu.
• Anh, chị em ruột tặng cho nhà đất với nhau.

Ngoài các trường hợp tặng cho nhà đất nêu trên, người nhận tặng cho nhà đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ như sau:

• Đối với lệ phí trước bạ, người nhận tặng cho quyền sử dụng phải đóng lệ phí trước bạ là  0,5% x giá trị nhà đất được tặng cho.
• Đối với thuế thu nhập cá nhân: người nhận tặng cho quyền sử dụng phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 10% trên thu nhập tính thuế.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Giá trị bất động sản – 10 triệu) x 10%.

• Phần trị giá đất được xác định căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận tặng cho;
• Phần trị giá nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, về định mức xây dựng cơ bản; giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

V. Các bước thực hiện: