Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất

17/08/2022

CÁC BƯỚC CẦN THỰC HIỆN KHI MUA BÁN, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Bước 1: Kiểm tra đất có đủ điều kiện để mua bán, sang tên?

Đất không có tranh chấp: Theo quy định điểm b khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 đất đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… phải là đất đang không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, bất kể là tranh chấp ai là chủ sở hữu hay tranh chấp ranh giới lớn hay nhỏ.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Một trường hợp không được quyền nhượng quyền sử dụng đất là khi: Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc khi có quyết định của Tòa án. Bởi đây là tài sản đang được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đã bị phong tỏa.
Còn trong thời hạn sử dụng đất: Theo quy định đất được nhà nước giao, cho thuê được chuyển nhượng nhưng phải còn thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng đó là đất phải còn thời hạn sử dụng.

Bởi có loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất giao lâu dài ổn định, không xác định thời hạn sử dụng, nhưng cũng có loại đất được nhà nước cho thuê hay giao 50 năm hay 10 năm, 20 năm… được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận. Do đó, chỉ khi đất còn thời hạn sử dụng thì được phép chuyển nhượng. Nếu đất hết thời hạn sử dụng thì phải xin gia hạn thời gian sử dụng và sau đó mới được mua bán, chuyển nhượng.

Bước 2: Kiểm tra giấy tờ pháp lý của đất

Xem bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ nếu được cấp trước năm 2005, hoặc là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng).
Xem giấy CMND hoặc CCCD của chủ đất để kiểm tra xem bên bán có phải là chủ sử dụng đất đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Người mua cần xem xét kỹ để tránh giao dịch với bên bán không chính chủ hoặc không có quyền.

Bước 3: Kiểm tra hiện trạng đất cần mua bán

Bên mua cần phải kiểm tra các thông tin đất như sau:

Đất có thuộc diện bị thu hồi hoặc quy hoạch dự án nào không,
Tình trạng đất có đang tranh chấp, lấn ranh, thế chấp hay không;
Đất trống hay trên đất có nhà, công trình xây dựng nào không?
Ranh giới đất, tứ cạnh của thửa đất.
Diện tích và vị trí đất trên Giấy chứng nhận và trên thực tế có giống nhau không (Để biết chính xác Diện tích và vị trí đất thì cần lập bản vẽ hoặc yêu cầu định vị đất). Nếu trên sổ đất chưa có toạ độ thì nên lập bản vẽ để cập nhật vị trí đất và bản vẽ là cơ sở để cấp sổ đỏ mới có toạ độ vị trí đất.

=> Người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý, thông tin về nhà đất tại các cơ quan: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai quận/ huyện.

Sau khi kiểm tra đầy đủ các thông tin nêu trên, Bên mua và Bên bán tiến hành các thủ tục sau đây:

Bước 4: Ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Việc đặt cọc mua bán đất có thể thực hiện tại phòng công chứng hoặc có người thứ 3 làm chứng. Đây là bước không nên bỏ qua trong thời gian chờ ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tùy vào thỏa thuận giữa các bên, thường là 10%-20% giá trị miếng đất. Thời gian đặt cọc tùy vào sự thỏa thuận giữa các bên, nhưng càng ngắn, càng tốt. Những thông tin cơ bản khi tiến hành đặt cọc cần chuẩn bị như:

Thông tin của người bán: CMND/ Thẻ CCCD, hộ khẩu, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn). Nếu chủ sử dụng đất là “hộ” hoặc “hộ gia đình” thì cung cấp CMND/ Thẻ CCCD, hộ khẩu, Giấy khai sinh của những người trong hộ, hoặc Giấy xác nhận nhân thân (do Công An Xã, Phường xác nhận).
Thông tin của người mua: CMND/ Thẻ CCCD, hộ khẩu, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn).
Hợp đồng đặt cọc cần nêu rõ giá trị mua bán, số tiền đặt cọc, hình thức thanh toán, thời hạn ký công chứng chuyển nhượng, phạt vi phạm và bồi thường nếu không thực hiện việc mua bán đất nữa.

Xem mẫu Hợp đồng đặt cọc mua bán đất

Bước 5: Lập bản vẽ vị trí và hiện trạng đất (nếu cần thiết)

Lập bản vẽ hiện trạng vị trí đất để xác định Diện tích và vị trí đất trên Giấy chứng nhận và trên thực tế có giống nhau không. Nếu trên Giấy chứng nhận chưa có toạ độ thì nên lập bản vẽ để cập nhật toạ độ vị trí đất và bản vẽ là cơ sở để cấp sổ đỏ mới có toạ độ vị trí đất.

Bước 6: Công chứng hợp đồng mua bán đất

Bên bán và Bên mua đến phòng công chứng để ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên cần chuẩn bị những giấy tờ cần thiết như sau:

Bên bán: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận độc thân…
Bên mua: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu; giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn ( trong trường hợp bên mua là con cái của bên bán, bên mua là con rể, con dâu của bên bán).

Công chứng viên sẽ kiểm tra các thông tin pháp lý về đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ nhân thân của Bên bán và bên mua… khi tiến hành công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chứng, Bên mua thanh toán tiền cho bên bán và nhận các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất để làm thủ tục đăng bạ sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 7: Đăng bạ, sang tên sổ đỏ và nôp thuế theo quy định

Khi thủ tục công chứng hoàn tất, Bên mua sẽ mang hồ sơ lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất , thuộc UBND huyện nơi có đất để làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất (còn gọi là đăng bạ sang tên sổ đỏ) cho Bên mua.

Bộ hồ sơ bao gồm: CMND/ Thẻ CCCD, Đăng ký kết hôn/Giấy chứng nhận độc thân, 01 Giấy khai sinh trong trường hợp cha, mẹ bán cho con đẻ , 01 bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên, 02 bản sao bản hợp đồng đã công chứng và đầy đủ chữ ký của hai bên, 01 sổ đỏ bản chính, 02 sổ đỏ bản sao , đơn đăng ký biến động, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ và mẫu tờ khai thuế đất phi nông nghiệp đối với trường hợp mua bán đất ở.

Nếu Bên mua không trực tiếp lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất , thuộc UBND huyện nơi có đất để làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì Bên mua có thể uỷ quyền cho người khác đi thay. Người ủy quyền phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và hợp đồng ủy quyền phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Tùy theo điều kiện thỏa thuận của các bên, số tiền thuế phải nộp như sau:

Người bán đóng thuế thu nhập cá nhân: 2% của giá mua bán, chuyển nhượng đất nêu tại Hợp đồng công chứng.
Người mua đóng lệ phí trước bạ: 0,5% của giá mua bán, chuyển nhượng đất nêu tại Hợp đồng công chứng.

Xem hướng dẫn Cách tính thuế khi mua bán nhà đất

Bước 8: Hoàn tất thủ tục đăng bạ, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, hồ sơ khai thuế Bên mua được cấp Biên nhận có hẹn ngày nhận bản chính.

Thời gian đăng bạ sang tên: thông thường không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

Chú ý: Hiện nay tại UBND các tỉnh trên địa bàn đã có bộ phận một cửa cá nhân, tổ chức khi thực hiện việc mua bán nhà ở có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động và nộp hồ sơ khai thuế tại một chỗ mà không cần đi đến cơ quan thuế như trước kia.

LUẬT VẠN TÍN thực hiện các công việc cho khách hàng như sau:

Tư vấn các vấn đề pháp lý đến nhà đất như: điều kiện pháp lý của nhà đất, các bên giao dịch nhà đất, trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà đất;
Xem xét, đánh giá, thẩm định tính pháp lý của nhà đất trước khi tiến hành các giao dịch nhà đất;
Đại diện khách hàng tham gia đàm phán, thương lượng trong các giao dịch nhà đất;
Soạn thảo các hợp đồng, giấy tờ liên quan đến giao dịch nhà đất;
Trích lục các giấy tờ pháp lý (nếu có) đến nhà đất, giấy tờ cá nhân của khách hàng;
Thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực các giao dịch nhà đất;
Liên hệ đơn vị đo vẽ để lập bản vẽ nhà đất;
Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ nhà đất tại Cơ quan nhà nước;
Thực hiện khai thuế, tính thuế liên quan đến nhà đất, tiền sử dụng đất…
Nhận bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.