Các loại thuế phải nộp khi mua bán nhà đất

I. Bán nhà/ đất thì có đóng thuế không?

“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức”.

Theo quy định trên thì việc bán nhà/đất phải đóng thuế theo quy định của Pháp luật.

II. Ai phải đóng thuế khi bán nhà/ đất?

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chịu thuế là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (là bên bán nhà đất) và bên mua sẽ không phải chịu khoản thuế này. Trong trường hợp các bên khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất không có thỏa thuận về việc bên chuyển nhượng (là bên bán nhà đất) sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp.

 III. Ai được miễn đóng thuế khi bán nhà/ đất?

Bộ Tài chính quy định một loạt các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân tại Thông tư 111/2013. Trong đó, đáng chú ý hai trường hợp cá nhân được miễn thuế khi bán nhà, đất.

a. Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng

Theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân trong một số trường hợp.

Cụ thể là chuyển nhượng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

b. Bán căn nhà, thửa đất duy nhất

Cá nhân phát sinh thu nhập khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một đất ở tại Việt Nam sẽ được miễn thuế khi đáp ứng ba điều kiện sau:

Thứ nhất, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

- Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

- Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

Thứ hai, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày. Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp sổ hồng. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp sổ hồng trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Cuối cùng là cá nhân phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Người dân cần lưu ý, nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Vui lòng tham khảo Mẫu Hợp đồng mua bán nhà đất: Mẫu hợp đồng cho thuê nhà cho nhân viên công ty ở

IV. Bán nhà/ đất thì đóng các loại thuế, phí nào?

1 - Thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x THUẾ SUẤT 2%

2 - Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%.

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng) = Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng) x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

3 - Lệ phí địa chính

Mức đóng lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông thường hiện nay là chưa đến 100.000 đồng.

4 - Phí công chứng

Theo mức phí công chứng của từng Văn phòng công chứng.

Cần lưu ý, theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định bên nào có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như các khoản như lệ phí khác theo quy định.

V. Cách tính thuế phải đóng khi bán nhà/ đất 

1. Thuế thu nhập cá nhân

Khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng đất bất động sản bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

Cách tính thuế thu nhập cá nhân:

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc mua, bán đất được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất (2%)

Trường hợp mua bán nhà đất là đồng sở hữu (ví dụ như vợ chồng cùng đứng tên trên sổ hồng thì số tiền thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản, thông thường là 50/50). Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu sẽ dựa vào các tài liệu chứng minh hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc,... Nếu không có tài liệu chứng minh xác định tỷ lệ sở hữu thì nghĩa vụ thuế của mỗi người sẽ xác định theo tỷ lệ bình quân.

 Ví dụ: Lô đất 50m2 được thỏa thuận là 20 triệu đồng/m2, tổng giá trị chuyển nhượng là một tỷ đồng. Tuy nhiên, bảng giá đất quy định khu vực đó là 30 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đóng sẽ là: 1 tỷ 500 triệu đồng x 2% = 30 triệu đồng.

2. Lệ phí trước bạ khi mua bán nhà đất

- Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất mà giá tự khai của các bên cao hơn giá nhà nước thì được tính:

• Lệ phí trước bạ = 0,5% x giá chuyển nhượng theo hợp đồng

- Trường hợp giá thấp hơn giá đất nhà nước thì:

• Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích tính lệ phí trước bạ x Giá 1 m2 đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành)

Trong đó:

- Diện tích đất tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền quản lý, sử dụng hợp pháp cửa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân do Phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai

- Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Riêng trường hợp mua đất kèm nhà ở mà hợp đồng mua bán nhà đất không tách phần giá trị nhà và giá trị đất hoặc trường hợp mua bán riêng nhà ở (Chủ yếu là chung cư) thì lệ phí trước bạ sẽ là:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x giá 1m2 x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ)

Trong đó: 

- Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Giá 1m2  là giá thực tế xây dựng mới

- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ là do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Như vậy, số lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất hai giá = 0,5% x giá lệ phí trước bạ theo giá nhà nước.

3. Phí công chứng

Theo quy định tại Điều 66 Luật công chứng 2014 quy định phí công chứng là mức phí được thu khi người yêu cầu công chứng phải trả cho tổ chức hành nghề công chứng để họ thực hiện công việc chứng nhận hợp đồng/ giao dịch, cấp bản sao hợp đồng/ giao dịch cho người yêu cầu công chứng... Và tùy thuộc vào mức giá mua bán nhà đất mà mức thu lệ phí công chứng sẽ khác nhau cụ thể:

4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. 

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm:

- Thứ nhất lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền đất là khoản thu mà tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;

- Thứ hai, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính;

- Thứ ba, căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:

• Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác;
• Mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

VI. Thủ tục đóng thuế khi mua bán nhà/đất

Bước 1: Bên mua hoặc Bên bán nộp hồ sơ xin đăng ký sang tên nhà đất cho Bộ phận một cửa của Uỷ ban nhân dân quận/ huyện nơi có đất. Hồ sơ gồm có:

1. Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đã công chứng

2. CMND/ Thẻ căn cước và hộ khẩu của Bên mua

3. Đơn đăng ký biến động

4. Bản chính Giấy chứng nhận nhà đất

UBND sẽ cấp Giấy biên nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả. Đến ngày nhận kết quả, nếu hồ sơ hợp lệ, UBND sẽ cấp “Phiếu chuyển” để chuyển hồ sơ qua Chi cục thuế để đóng thuế. 

Tuỳ vào từng địa phương, Bộ phận một cửa có thể cấp Thông báo đóng thuế và Bạn có thể đóng thuế nhà đất tại Bộ phận một cửa và nộp lại Biên lai đóng thuế cho Bộ phận một cửa để nhận được Bản chính Giấy chứng nhận nhà đất đã sang tên.

Bước 2:

Bên mua/ Bên Bán nộp hồ sơ tại Chi cục thuế quận/huyện nơi có nhà đất. 

1 - Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN

2 - Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước ngày 08/8/2010 (thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở).

3 - Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

+ Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng.

+ Nếu chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.

4 - Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN).

5 - Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho từng thửa đất chịu thuế. 

VII. Thời hạn đóng thuế bán nhà đất

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất.

HÃY LIÊN HỆ NGAY VỚI LUẬT VẠN TÍN ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT VÀ ĐÓNG THUẾ KHI BÁN NHÀ ĐẤT.