Số thuế phải nộp được xác định như thế nào trong trường hợp người nộp thuế có đất thuộc diện tích chịu thuế tại nhiều quận , huyện trong phạm vi một ( 01 ) tỉnh ?

Điểm 2.2 khoản 2 Điều 16 Thông tư số 153 / 2011 / TT - BTC hướng dẫn như sau : trường hợp nhiều quận , huyện trong phạm vi một ( 01 ) tỉnh người nộp thuế có đất thuộc diện chịu thuế tại thì số thuế phải nộp được xác định cho từng thửa đất tại cơ quan Thuế nơi có đất chịu thuế ; Nếu người nộp thuế có thửa đất vượt hạn mức hoặc tổng diện tích đất chịu thuế vượt hạn mức tại nơi có quyền sử dụng đất thì phải kê khai tổng hợp tại cơ quan Thuế do người nộp thuế lựa chọn theo quy định tại Điều 16 Thông tư số 153 / 2011 / TT – BTC.

Ví dụ : Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở tại các quận , huyện khác nhau , không có thửa đất nào vượt hạn mức nhưng tổng diện tích các thửa đất thì vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất :

Gia đình ông A có 3 thửa đất ở đã có quyền sử dụng đất tại 3 quận , huyện khác nhau thuộc thành phố Hà Nội , như sau:

Địa điểm (quận, huyện)	Diện tích ( m2 )	Hạn mức (m2)	Giá 1m2 đất Tính thuế (triệu đồng/m2)
Hoàn Kiếm	80	100	50
Ba Đình	100	110	40
Ba Vì	350	400	2
Tổng số	530

 

- Ông A phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau:

+ Số thuế phải nộp cho thửa đất tại Hoàn Kiếm : 80 x 50 triệu đồng x 0,03 % = 1,2 triệu đồng.

+ Số thuế phải nộp đối với thửa đất tại Ba Đình : 100 x 40 triệu đồng x 0,03 % = 1,2 triệu đồng.

+ Số thuế phải nộp đối với thửa đất tại Ba Vì 350 x2 triệu đồng x 0,03 % = 0 , 21 triệu đồng.

 Tổng số thuế phải nộp là : 1,2 triệu đồng + 1,2 triệu đồng + 0,21 triệu đồng = 2,61 triệu đồng.

- Do ông A thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức nên ông phải thực hiện như sau:

Theo quy định , ông A có quyền lựa chọn hạn mức đất ở tại bất cứ nơi nào làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức . Tuy nhiên , do hạn mức đất tại Ba Vì là lớn nhất mà giá đất lại thấp nhất nên ông A sẽ lựa chọn thửa đất ở tại Ba Vì là nơi để làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức.

Số thuế phải nộp trong trường hợp này được xác định như sau:

+ Do hạn mức tính thuế là hạn mức đất tại Ba Vì là 400m2 , nên diện tích đất vượt hạn mức chịu thuế là: 530m² – 400m² = 130m² (diện tích này vượt không quá 3 lần hạn mức, phải chịu thuế theo thuế suất 0,07%).

+ Số thuế phải nộp đối với diện tích đất trong hạn mức : 400m2 , thuế suất 0,03 % , bao gồm 350m² đất tại Ba Vì, 50m² đất tại Ba Đình hoặc Hoàn Kiếm tuỳ ông A lựa chọn , trường hợp ông A lựa chọn Hoàn Kiếm thì số thuế phải nộp là:

 { 350m² ( đất tại Ba Vì ) x 2 triệu đồng / m² + 50m² ( đất tại Hoàn Kiếm ) x 50 triệu đồng / m² } x 0,03 % = 0,96 triệu đồng.

+ Số thuế phải nộp đối với diện tích đất vượt hạn mức là 130m², thuế suất 0,07 % bao gồm phần diện tích đất tại Ba Đình Bà Hoàn Kiếm còn lại :

{ 30m² ( đất tại Hoàn Kiếm ) x 50 triệu đồng / m² + 100 m² ( đất tại Ba Đình ) x 40 triệu đồng / m² }  x 0,07 % = 3,85 triệu đồng.

+ Số thuế còn phải nộp là: 0,96 triệu đồng + 3,85 triệu đồng - 2,61 triệu đồng = 2,2 triệu đồng.

Ví dụ : Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở tại các quận , huyện khác nhau , trong đó có 01 thửa đất vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất:

Ông B được cha mẹ để lại cho 01 thửa đất ở tại quận Hoàn Kiếm với diện tích 150m² ( hạn mức đất là 100m² ) với giá đất là 50 triệu đồng / m² . Ông B có 01 thửa đất ở Ba Vì có diện tích là 120m² ( hạn mức đất là 400m² ) với giá đất là 2 triệu đồng / m² thì ông B thực hiện như sau :

- Ông B phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau:

+ Tại Hoàn Kiếm : số thuế đất phải nộp được xác định như sau : 100m diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03 % , 50mº diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07 % , cụ thể là:

100m² x 50 triệu đồng / m² x 0,03 % + 50m² x 50 triệu đồng / m² x 0,07 % = 3,25 triệu đồng;

+ Tại Ba Vì : số thuế đất phải nộp là 120 x 2 triệu đồng x 0,03 % = 0,072 triệu đồng;

- Do ông B thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức nên ông phải thực hiện như sau :

Ông B phải chọn hạn mức tại Hoàn Kiếm để làm căn cứ xác định diện tích đất vượt hạn mức của các thửa đất . Theo đó , số thuế phải nộp được xác định như sau :

+ Diện tích đất vượt hạn mức chịu thuế là : 150m² + 120m² - 100m² = 170m2

+ Số thuế phải nộp được xác định như sau : 100 mỏ đất ( tại Hoàn Kiếm ) trong hạn mức , áp dụng thuế suất 0,03 % , diện tích đất vượt hạn mức là 170m² , bao gồm phần diện tích đất tại 0,07 % , cụ thể :

100m² x 50 triệu đồng / m² x 0,03 % + 150 m² x 50 triệu đồng / m²+ 120 m² x 2 triệu đồng / m² x 0,07 % = 3 , 418 triệu đồng.

Số thuế còn phải nộp là : 3,418 triệu đồng – 3,25 triệu đồng - 0,072 triệu đồng = 0,096 triệu đồng.

 

Ví dụ : Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở tại các quận , huyện khác nhau , trong đó có hơn 01 thửa đất vượt hạn mức đất ở tại nơi có quyền sử dụng đất : Bà C có 3 thửa đất ở đã có quyền sử dụng đất tại 3 quận , huyện khác nhau thuộc thành phố Hà Nội , như sau:

Địa điểm (quận, huyện)	Diện tích ( m2 )	Hạn mức (m2)	Giá 1m2 đất Tính thuế (triệu đồng/m2)
Hoàn Kiếm	300	100	50
Ba Đình	400	110	40
Ba Vì	50	400	2
Tổng số	750

 

- Bà C phải tính thuế cho từng thửa đất và nộp thuế tại Chi cục Thuế nơi có đất chịu thuế như sau :

+ Tại Hoàn Kiếm : số thuế đất phải nộp được xác định như sau : 100m² diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03 % , 200 m² diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 0,07 % , cụ thể là :

100 m²x 50 triệu đồng x 0,03 % + 200 m²x 50 triệu đồng = 0,07 % = 8,5 triệu đồng

+ Tại Ba Đình : số thuế đất phải nộp được xác định như sau : 110m2 diện tích đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03%, 290 m² diện tích đất ngoài hạn mức áp dụng thuế suất 110m x 40 triệu đồng = 0,03 % + 290 m² x 40 triệu đồng x 0,07 % = 9,44 triệu đồng

+ Tại Ba Vì : số thuế đất phải nộp được xác Diện tích đất trong hạn mức : 100 m² đất trong hạn mức áp dụng thuế suất 0,03 % , cụ thể là : 50 m² x 2 triệu đồng x 0,03 % = 0,03 triệu đồng.

Tổng số thuế phải nộp là : 9,44 triệu đồng + 8,5 triệu đồng + 0,03 triệu đồng = 17,97 triệu đồng

- Do bà C thuộc diện phải khai tổng hợp đối với diện tích đất vượt hạn mức nên bà phải thực hiện như sau :

( i ) Trường hợp bà C lựa chọn hạn mức tính | thuế tại quận Hoàn Kiếm

+ Tổng diện tích đất chịu thuế : 750m² .

Diện tích đất trong hạn mức là : 100m² đất tại Hoàn Kiếm ( thuế suất 0,03 % , giá đất tại Hoàn Kiếm ) .

+ Diện tích đất vượt hạn mức là:

• Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức là 300 m² ( thuế suất 0,07 % ) , bao gồm : 200 m² là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Hoàn Kiếm và lấy thêm phần diện tích 100 m² của thửa đất tại nơi khác , nhưng nếu lấy tại nơi nào thì phải lấy hết diện tích của thửa đất tại nơi đó ( phần diện tích 100 m² này có thể được lấy của thửa đất ở Ba Đình hoặc Ba Vì do người nộp thuế lựa chọn . Tuy nhiên , do giá đất tại Ba Đình cao hơn giá đất tại Ba Vì , nên người nộp thuế sẽ lấy thêm phần diện tích của thửa đất tại Ba Đình ) .

• Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức là 350 m² (thuế suất 0,15%), bao gồm : 300 m² là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Ba Đình và 50m là toàn bộ diện tích của thửa đất tại Ba Vì .

Số thuế phải nộp sẽ là : 100 m² x 50 triệu đồng x 0,03 % + (200 m² x 50 triệu đồng + 100 m² x 40 triệu đồng ) x 0,07 % + ( 300 m²  x 40 triệu đồng + 50 m² x 2 triệu đồng ) x 0,15 % = 29,45 triệu đồng .

Số thuế còn phải nộp là : 29,45 triệu đồng – 17,97 triệu đồng = 11,48 triệu đồng

( ii ) Trường hợp bà C lựa chọn hạn mức tính thuế tại quận Ba Đình + Tổng diện tích đất chịu thuế : 750 m².

+ Diện tích đất trong hạn mức là 110m2 ( thuế suất 0,03 % ) . + Diện tích đất vượt hạn mức là :

• Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức : 330 m² ( thuế suất 0,07 % ) , bao gồm : 290 m² là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Ba Đình và lấy thêm phần diện tích 40m của thửa đất tại Hoàn Kiếm (phần diện tích 40m này có thể được lấy của thửa đất ở Hoàn Kiếm hoặc Ba Vì do người nộp thuế lựa chọn . Tuy nhiên , do giá đất tại Hoàn Kiếm cao hơn giá đất tại Ba Vì nên người nộp thuế sẽ lấy thêm phần diện tích của thửa đất tại Hoàn Kiếm)

• Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức : 310 ( thuế suất 0 , 15 % ) , bao gồm : 260m² là phần diện tích còn lại của thửa đất tại Hoàn Kiếm và 50m² là toàn bộ diện tích của thửa đất tại Ba Vì.

Số thuế phải nộp sẽ là : 110m² x 40 triệu đồng x 0.03 % + ( 290m² x 40 triệu đồng + 40m² x 50 triệu đồng ) x 0.07 % + ( 260 m² x 50 triệu đồng + 50m² x 2 triệu đồng ) x 0,15 % = 30,49 triệu đồng .

Số thuế còn phải nộp là : 30,49 triệu đồng - 17,97 triệu đồng = 12,52 triệu đồng