LVT Lawyers Hotline: 0938086558 – 0904762880
LVT Lawyers Hotline: 0938086558 – 0904762880
CHUYÊN MỤC HỎI ĐÁP
Người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam. Quyền của người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài được phép sở hữu nhà tại Việt Nam lần đầu tiên được quy định tại Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05-11-2001 của Chính phủ về việc người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
Hiện nay, vấn đề này do Luật nhà ở năm 2005 được sửa đổi, bổ sung năm 2009 (sau đây gọi là Luật nhà ở hiện hành) điều chỉnh. Khoản 2 Điều 9 Luật nhà ở hiện hành quy định: Người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam gồm những đối tượng được quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở.
Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam không bị giới hạn về thời gian sở hữu. Theo quy định tại khoản 1 Điều 65 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là ổn định, lâu dài.
Theo Điều 5 Luật nhà ở hiện hành, Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sỡ hữu. Nhà ở thuộc sờ hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì lí do quốc phòng, an ninh vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá trị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác.
Về cơ bản, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng được xác lập trên cơ sở pháp luật Việt Nam về căn cứ xác lập quyền sở hữu nói chung, được quy định tại Điều 170 Bộ luật dân sự 2005 và từ căn cứ xác lập quyền sở hữu nhà ở là việc có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật, được quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật nhà ở hiện hành.
Từ những quy định của pháp luật, xuất phát từ thực tế liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của đối tượng này thường được xác lập theo những căn cứ sau đây:
Đó là các giấy tờ thể hiện về mua bán, tặng cho nhà ở theo quy định của Việt Nam, thể hiện dưới hình thức hợp đồng. Hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho nhà ở, theo quy định là loại hợp đồng này phải có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam.
Điều 8 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP quy định: Chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở theo quy định sau đây:
Theo quy định của pháp luật thừa kế, được quy định trong bộ luật dân sự năm 2005 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, những giấy tờ thừa nhận có thể là:
Theo quy định tại khoản 1 điều 8 Nghị định số 88/20009/NĐ-CP, các giấy tờ của bên chuyển quyền thể hiện quyền sở hữu nhà ở của bên bán, bên tặng cho, của người để lại di sản thừa kế, gồm một trong những giấy tờ sau:
Những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 19 Điều 20 Điều 21 Nghị định số 88/20009/NĐ-CP, Điều 66 Điều 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
Theo các quy định này, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm các giấy tờ sau:
Ngoài ra, theo điều 20 Nghị định số 88/2009/NĐCP thì người có yêu cầu còn phải nộp các giấy tờ về quyền sở hữu kèm theo hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy tờ thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật và các bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có).
Khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc diện quy định tại Điều 43 Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP thì ngoài các giấy tờ chứng minh việc tạo ;ập nhà ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hộ gia đình, cá nhân còn phải có thêm các giấy tờ quy định sau đây:
Theo điều 41 Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP thì Yêu cầu về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau:
Về khảo sát, thiết kế và xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân điều 42 Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP quy định:
Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu điều 49 Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP quy định như sau:
Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự kiếm mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động.
Việc thuê mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định như sau:
Các trường hợp vi phạm quy thì người thuê mua được thanh toán lại 20% tiền thuê mua (không tính lãi). Trường hợp vi phạm quy định tại điểm c khoản này thì bên thuê mua không được thanh toán lại số tiền 20% mà mình đã trả trước đây.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở được quy định như sau:
Theo Quyết định số 19 của UBND Thành phố năm 2009 quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa thì điều kiện để tách thửa đối với đất ở khu vực quận 7 được quy định như sau:
Như vậy, bạn muốn tách thửa đất 70 m2 là chưa đủ diện tích tối thiểu để được tách thửa đối với đất ở chưa có nhà.
Việc cho phép xây dựng, cải tạo nhà ở phải căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn.
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện theo phân cấp phê duyệt dự án phát triển nhà ở trên địa bàn.
Việc xây dựng, cải tạo nhà ở phải có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Việc xây dựng, cải tạo nhà ở không tuân thủ đúng quy định thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án phát triển nhà ở, cấp phép xây dựng có quyền đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở.
Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 62 Luật Xây dựng và Điều 19 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ Về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình: Đối với các trường hợp sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình mà không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình thì chủ đầu tư không cần phải có giấy phép xây dựng trúc khi xây dựng công trình.
Trường hợp việc sửa chữa, lắp đặt của bạn không làm thay đổi kiến trúc hay kết cấu chịu lực và an toàn của căn hộ thì anh không cần làm thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, trước khi khởi công xây dựng anh phải gửi văn bản thông báo ngày khởi công kèm theo các bản vẽ mặt bằng xây dựng, mặt bằng móng, mặt đứng chính công trình cho UBND quận 3 và UBND phường biết, để theo dõi và quản lý theo quy định.
Ngược lại, nếu việc sửa chữa, cải tạo công trình làm thay đổi kết cấu chịu lực và sự an toàn của công trình thì trước khi xây dựng, anh cần phải có Giấy phép xây dựng công trình.
Trường hợp có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra; Thanh tra cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp. Nếu qua thẩm tra có kết luận là Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp tổ chức, công dân phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định.
Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp khác chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành.
Nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để cho thuê.
Nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để cho thuê.
Đất phi nông nghiệp được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 của tổ chức kinh tế do được giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không phải do Nhà nước giao, cho thuê thì nay tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích phi nông nghiệp, không phải nộp tiền sử dụng đất khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, được bồi thường về đất theo giá đất ở khi Nhà nước thu hồi đất.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định không được uỷ quyền.
Theo khoản 3 Điều 8 Nghị định 197 ngày 3-12-2004 của Chính phủ, những trường hợp đất đã có giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho hộ gia đình, cá nhân, hiện đang được sử dụng ổn định và được UBND cấp xã xác định là đất không có tranh chấp thì đủ điều kiện được bồi thường đất. Khi nhận tiền bồi thường, nếu trước đây chưa thanh toán những nghĩa vụ tài chính về đất đai như lệ phí trước bạ, thuế đất… thì nay gia đình bạn phải đóng cho nhà nước các khoản tiền này.
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo quy định sau:
Đối với trường hợp của bạn sẽ được ưu tiên bồi thường bằng đất nông nghiệp. Nếu không có đất để bồi thường sẽ bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Ngoài tiền bồi thường, Nhà nước sẽ hỗ trợ các chi phí: Ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo và chuyển đổi nghề và tạo việc làm,…
Trong thời hạn hai mươi (20) ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp pháp luật có quy định khác.
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ.
Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.
Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định thì được bồi thường. Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ.
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau :
Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng bao gồm: tiền thuê đất trả trước còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một số chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường đất ở của nhà chung cư cho các đối tượng đồng quyền sử dụng tại địa phương mình.
Điều 5 Quyết định 54 ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM không quy định về độ tuổi tối đa của người được cấp “giấy hồng”. Vì vậy, bà ngoại của bạn vẫn được đại diện đứng tên trên “giấy hồng” của căn nhà nêu trên. Nếu bà lớn tuổi, không tiện đi lại để nộp hồ sơ thì bà có thể ủy quyền cho người khác đi thay. Hợp đồng ủy quyền có thể làm tại UBND cấp quận hoặc tại các cơ quan công chứng.
Từ độ cao 3,5m tính từ mặt đất trở lên, ban công, mái đua, ô văng… được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ nhưng phải đảm bảo điều kiện sau: nếu chiều rộng lộ giới từ dưới 7m thì độ vươn ra tối đa là 0m; từ 7m đến 12m được vươn ra đối đa 0,9m; Từ trên 12m đến 15m được phép vươn ra 1,2m và trên 15m trở lên độ vươn ra tối đa là 1,4m. Như vậy, với chiều rộng của ngõ đi chung có 2,5m thì nhà hàng xóm của bạn không được phép xây dựng ban công nhô ra quá chỉ giới xây dựng (chỉ được xây dựng trong khuôn viên đất được cấp).
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Người sử dụng đất không được làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Theo các quy định trên, nếu nhà hàng xóm đặt ô văng cửa sổ lấn sang khoảng không gian trống thuộc khuôn viên đất của bà là trái pháp luật, cần phải dỡ bỏ. (Theo khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai và khoản 2 Điều 265 Bộ Luật Dân sự).