LVT Lawyers Hotline: 028.73096558 - 0902826558 – 0903386558 logo-luat-van-tin-tieng-vietlogo-luat-van-tin-tieng-anhlogo-luat-van-tin-korea

Cần phải đóng thuế gì khi cho thuê nhà?

Hoạt động cho thuê tài sản không chỉ đơn giản là việc các bên ký kết hợp đồng thuê tài sản mà còn nhiều nghĩa vụ khác mà bên thuê, bên cho thuê cần lưu ý để thực hiện, trong đó có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản.

1. Các loại thuế và số thuế phải nộp liên quan đến hoạt động cho thuê tài sản

1.1 Các loại thuế và thuế suất áp dụng

Theo Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015, các cá nhân có phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản sẽ phải nộp các loại thuế sau:

  • Tỷ lệ tính thuế GTGT: 5%
  • Tỷ lệ tính thuế TNCN: 5%
  • Lệ phí môn bài: xác định dựa trên doanh thu tính thuế

1.2 Số thuế phải nộp

  • Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ tính thuế GTGT 5%
  • Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ tính thuế TNCN 5%
  • Lệ phí môn bài phải nộp: được tính theo bảng số liệu bên dưới

0001 (2)

Theo đó, Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

VD: Hợp đồng thuê ghi giá thuê là 10.000.000 đồng/tháng (đã bao gồm thuế), doanh thu tính thuế được xác định là 10.000.000 triệu đồng/tháng.

Hợp đồng thuê ghi giá thuê là 10 triệu đồng/tháng (chưa bao gồm thuế), doanh thu tính thuế được xác định là 10.000.000 đồng : 0.9 = 11.111.111 đồng/tháng

2. Kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản

2.1 Đối tượng kê khai và nộp thuế

Theo công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/07/2015 của Tổng Cục Thuế

  • Cá nhân có tài sản cho thuê dù không phát sinh số thuế phải nộp vẫn cần làm thủ tục kê khai thuế cho thuê tài sản tại Chi cục thuế nơi có tài sản cho thuê.
  • Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế tại Cơ quan thuế nếu hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận cá nhân tự thực hiện kê khai và nộp thuế.
  • Doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân sẽ khai thay và nộp thuế thay nếu hợp đồng thuê tài sản thỏa thuận doanh nghiệp (bên thuê) thực hiện kê khai và nộp thuế thay.

LƯU Ý:

Đối với chi phí thuê nhà này của doanh nghiệp, để đưa vào chi phí hợp lý doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện sau:

  • TH1: Nếu hợp đồng thuê thỏa thuận chủ nhà tự kê khai, tự nộp thuế: Doanh nghiệp chỉ cần có hợp đồng thuê và chứng từ chuyển tiền thuê là được tính vào chi phí.
  • TH2: Nếu hợp đồng thuê thỏa thuận Doanh nghiệp khai và trích nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê : Doanh nghiệp cần có hợp đồng thuê, chứng từ chuyển tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay..

2.2 Thời hạn kê khai và nộp thuế thuế GTGT, thuế TNCN

0002

2.3 Thời hạn kê khai và nộp thuế môn bài

  • Kỳ kê khai môn bài đầu tiên: tuân theo thời hạn kê khai thuế TNCN, GTGT.
  • Kỳ kê khai môn bài tiếp theo: trước 30/1 hằng năm

2.4 Thời hạn nộp thuế:

tuân theo thời hạn kê khai.

2.5 Đối tượng được miễn thuế

Việc xác định cá nhân cho thuê tài sản thuộc diện phải nộp thuế cho thuê tài sản hoặc được miễn thuế cho thuê tài sản được xác định căn cứ trên tổng doanh thu tính thuế trong năm của tất cả hợp đồng cho thuê tài sản của cá nhân đó.

A. Trường hợp Tổng doanh thu tính thuế trong năm < 100.000.000 đồng/năm

  • Cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, TNCN, lệ phí môn bài.

B. Trường hợp Tổng doanh thu tính thuế trong năm > 100.000.000 đồng/năm

  • Cá nhân cho thuê tài sản phải nộp thuế GTGT, TNCN, lệ phí môn bài nếu Tổng doanh thu tính thuế trong năm của các hợp đồng thuê > 100.000.000 đồng/năm

-Trường hợp bên thuê nhà trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê

Ví dụ: Bà M chỉ cho thuê một căn nhà duy nhất, ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm – tính theo 12 tháng liên tục – với thời gian cho thuê là từ tháng 12 năm 2020 đến hết tháng 09 năm 2022, tiền thuê là 12 triệu đồng/tháng (đã bao gồm các loại thuế) và được trả 1 lần. Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của Bà M xác định như sau:

+ Năm 2020, số tháng cho thuê là 01 tháng (tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 01 tháng x 12 triệu đồng = 12 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2020 Bà M không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN, không phải nộp lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà.

+ Năm 2021, số tháng cho thuê là 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là: 12 tháng x 12 triệu đồng = 144 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2021 Bà M phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN, lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà.

+ Năm 2022, số tháng cho thuê là 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là: 09 tháng x 12 triệu đồng = 108 triệu đồng (> 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2022, Bà M phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN, lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà.

+ Sau khi xác định doanh thu tính thuế của từng năm thì Bà C thực hiện khai thuế một lần với doanh thu trả tiền một lần là 264 triệu đồng, doanh thu phát sinh số thuế phải nộp là 252 triệu đồng (vì chỉ có năm 2021 và 2022 có phát sinh doanh thu tính thuế) và số thuế phải nộp một lần cho cả hợp đồng được xác định như sau:

Thuế GTGT = 252 triệu x 5% =12,6 triệu đồng

Thuế TNCN = 252 triệu x 5% = 12,6 triệu đồng

Lệ phí môn bài:

Năm 2021: doanh thu 144 triệu đồng, mức lệ phí môn bài là 300.000 đồng

Năm 2022: doanh thu 108 triệu đồng, mức lệ phí môn bài là 300.000 đồng

Tổng cộng số tiền thuế phải nộp một lần cho cả thời gian thuê (do trả tiền thuê một lần) = 25.800.000 đồng

-Trường hợp bên thuê trả tiền thuê theo kỳ thanh toán

Ví dụ: Bà M chỉ cho thuê một căn nhà duy nhất, ký hợp đồng cho thuê nhà trong 02 năm – tính theo 12 tháng liên tục – với thời gian cho thuê là từ tháng 12 năm 2020 đến hết tháng 09 năm 2022, tiền thuê là 12 triệu đồng/tháng (đã bao gồm các loại thuế) và được trả theo kỳ hạn 03 tháng một lần. Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền theo kỳ thanh toán như sau:

+ Năm 2020, số tháng cho thuê là 01 tháng (tháng 12) với doanh thu cho thuê là: 01 tháng x 12 triệu đồng = 12 triệu đồng (< 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2020 Bà M không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN, không phải nộp lệ phí môn bài đối với hoạt động cho thuê nhà.

+ Năm 2021, số tháng cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), kê khai theo kỳ thanh toán 3 tháng/lần. Như vậy:

Doanh thu cho thuê tính thuế Quý 1/2021 (T1,2,3) = 36 triệu đồng. Bà M nộp thuế chậm nhất là ngày 30/4/2021

Doanh thu cho thuê tính thuế Quý 2/2021 (T4,5,6) = 36 triệu đồng. Bà M nộp thuế chậm nhất là ngày 30/7/2021

Doanh thu cho thuê tính thuế Quý 3/2021 (T7,8,9) = 36 triệu đồng. Bà M nộp thuế chậm nhất là ngày 30/10/2021

Doanh thu cho thuê tính thuế Quý 1/2021 (T10,11,12) = 36 triệu đồng. Bà M nộp thuế chậm nhất là ngày 30/01/2022

Như vậy

Số thuế TNCN mỗi qúy phải nộp = 36 triệu x 5% = 1,8 triệu đồng

Số thuế GTGT mỗi quý phải nộp = 36 triệu x 5% = 1,8 triệu đồng

Lệ phí môn bài năm 2021: 300.000 đồng (do doanh thu tính thuế năm 2021 = 144 triệu đồng)

+ Năm 2022, số tháng cho thuê nhà 09 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), kê khai theo kỳ thanh toán 3 tháng/lần. Như vậy:

Doanh thu cho thuê tính thuế Quý 1/2022 (T1,2,3) = 36 triệu đồng. Bà M nộp thuế chậm nhất là ngày 30/4/2021

Doanh thu cho thuê tính thuế Quý 2/2022 (T4,5,6) = 36 triệu đồng. Bà M nộp thuế chậm nhất là ngày 30/7/2021

Doanh thu cho thuê tính thuế Quý 3/2022 (T7,8,9) = 36 triệu đồng. Bà M nộp thuế chậm nhất là ngày 30/10/2021

Như vậy

Số thuế TNCN mỗi qúy phải nộp = 36 triệu x 5% = 1,8 triệu đồng

Số thuế GTGT mỗi quý phải nộp = 36 triệu x 5% = 1,8 triệu đồng

Lệ phí môn bài năm 2022: 300.000 đồng (do doanh thu tính thuế năm 2021 = 108 triệu đồng).

2.6 Cơ quan giải quyết

Cá nhân có trách nhiệm kê khai và nộp thuế cho chi cục thuế nơi có tài sản. Trường hợp tài sản ở nhiều nơi, thì phải kê khai với từng cơ quan thuế nơi có tài sản tương ứng.

3. Quyết toán thuế cho thuê tài sản

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 25 Thông tư 92/2015/TT-BTC

“5. Bãi bỏ các nội dung liên quan đến thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân kinh doanh hướng dẫn tại Điều 16 và Điều 21 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính”.

Do vậy từ ngày 30/07/2015, đã loại bỏ đối tượng kê khai quyết toán thuế là cá nhân kinh doanh.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cá nhân có thu nhập sau mới thực hiện quyết toán thuế hằng năm

a.3) Khai quyết toán thuế

Cá nhân cư trú có thu nhập từ tiền lương, tiền công có trách nhiệm khai quyết toán thuế nếu có số thuế phải nộp thêm hoặc có số thuế nộp thừa đề nghị hoàn hoặc bù trừ vào kỳ khai thuế tiếp theo trừ các trường hợp sau:

– Cá nhân có số thuế phải nộp nhỏ hơn số thuế đã tạm nộp mà không có yêu cầu hoàn thuế hoặc bù trừ thuế vào kỳ sau.

– Cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công ký hợp đồng lao động từ 03 (ba) tháng trở lên tại một đơn vị mà có thêm thu nhập vãng lai ở các nơi khác bình quân tháng trong năm không quá 10 (mười) triệu đồng, đã được đơn vị trả thu nhập khấu trừ thuế tại nguồn theo tỷ lệ 10% nếu không có yêu cầu thì không quyết toán thuế đối với phần thu nhập này.

– Cá nhân được người sử dụng lao động mua bảo hiểm nhân thọ (trừ bảo hiểm hưu trí tự nguyện), bảo hiểm không bắt buộc khác có tích lũy về phí bảo hiểm mà người sử dụng lao động hoặc doanh nghiệp bảo hiểm đã khấu trừ thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ 10% trên khoản tiền phí bảo hiểm tương ứng với phần người sử dụng lao động mua hoặc đóng góp cho người lao động theo hướng dẫn tại khoản 2 Điều 14 Thông tư số 92/2015/TT-BTC thì không phải quyết toán thuế đối với phần thu nhập này.

Vì vậy, hiện nay, nếu cá nhân chỉ có thu nhập từ cho thuê tài sản không phải làm thủ tục quyết toán thuế cuối năm, chỉ cần kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản,.

Trường hợp cá nhân này vừa có thu nhập từ cho thuê tài sản, vừa có thu nhập từ tiền lương tiền công thì cá nhân phải trực tiếp quyết toán thuế tại cơ quan thuế nơi có tài sản. Thời hạn quyết toán thuế: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng thứ 4 kể từ ngày kết thúc năm dương lịch (30/4)

(Điểm b Khoản 2 Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019)

4. Một số lưu ý khi cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản.

4.1 Kê khai thuế thuê tài sản lần đầu hoặc khi có thay đổi

  • Khi kê khai thuế thuê tài sản lần đầu, nếu cá nhân chưa có mã số thuế cần lên cơ quan thuế để xin cấp mã số thuế TNCN để kinh doanh cho thuê tài sản. Sau khi có mã số thuế, cá nhân nộp hợp đồng thuê cho cơ quan thuế và tiến hành khai tờ khai thuế qua trang thuedientu.gdt.gov.vn.
  • Trường hợp có sự thay đổi bất kỳ thông tin nào về hợp đồng thuê (ví dụ: giá thuê, bên thuê, thời hạn thuê…), cần tiến hành làm phụ lục điều chỉnh, tải phụ lục lên trang thuedientu.gdt.gov.vn và tiến hành kê khai bổ sung.
  • Trường hợp giá thuê thay đổi ảnh hưởng đến bậc môn bài, người nộp thuế cần lên chi cục thuế để kê khai bổ sung tờ khai lệ phí môn bài.

4.2 Hậu quả pháp lý khi không, chậm trễ đăng ký kê khai và nộp thuế cho thuê tài sản

4.2.1 Chậm nộp hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản

(Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP)

0007

4.2.2 Chậm nộp tiền thuế cho thuê tài sản

(Thông tư 130/2016/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 100/2016/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế GTGT, TTĐB, Luật Quản lý thuế và sửa đổi một số điều tại các thông tư về thuế

  • Mức phạt chậm nộp được tính theo mức 0.03%/ngày
  • Tiền phạt chậm nộp = Số tiền thuế chậm nộp x 0.03% x số ngày chậm nộp.

    4.2.3  Không được tính vào chi phí hợp lý được trừ của doanh nghiệp

Nếu hợp đồng thuê thỏa thuận Doanh nghiệp khai và trích nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê : Doanh nghiệp cần có hợp đồng thuê, chứng từ chuyển tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay để tính chi phí thuê nhà, tiền thuế đã nộp vào chi phí hợp lý được trừ của doanh nghiệp khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp không kê khai, không nộp thuế thì toàn bộ chi phí thuê nhà, thuế thuê tài sản đã đóng thay cho cá nhân sẽ bị loại khỏi chi phí hợp lý được trừ của doanh nghiệp.

Lợi  ích của Khách hàng khi sử dụng dịch vụ Thuế – kế toán tại Luật Vạn Tín?

  • Tư vấn đúng từ khi doanh nghiệp mới thành lập tánh sai xót;
  • Giảm thiểu tối đa các sai phạm, thiếu xót trong quản lý kế toán
  • Rà soát các hồ sơ, chứng từ kế toán, đơn hóa;
  • Chỉnh sửa các tờ khai, báo cáo thuế;
  • Hoàn thiện các hồ sơ, chứng từ, kế toán sổ
  • Tư vấn các rủi ro pháp lý, các khoản phạt hành chính, các khoản doanh thu bị tăng lên, các chi phí có khả năng bị loại trừ, các khoản thuế bị truy thu

Ngoài tư vấn thuế – Kế toán cho doanh nghiệp nêu trên, Luật Vạn Tín hỗ trợ doanh nghiệp trong việc tư vấn tài chính, xây dựng các quy trình, quy chế tài chính  cho doanh nghiệp như sau:

  •  Xây dựng bảng ước tính doanh thu – chi phí
  • Tư vấn lập bảng theo dõi dòng tiền, công nợ, tồn kho, định mức chi phí, ngân sách
  • Xây dựng hệ thống giấy tờ chứng từ chuẩn của doanh nghiệp
  • Xây dựng, định nghĩa hệ thống tài khoản doanh nghiệp sử dụng;
  • Xây dựng hệ thống định khoản các nghiệp vụ kinh tế phát sinh;
  • Xây dựng hệ thống sổ sách kế toán;
  • Xây dựng hệ thống báo cáo tài chính, báo cáo quản trị của doanh nghiệp;
  • Xây dựng hệ thống báo cáo thuế GTGT và quyết toán thuế TNDN;
  • Xây dựng quy chế tài chính của doanh nghiệp;
  • Xây dựng nội quy và trách nhiệm của người làm kế toán;
  • Xây dựng định mức chi phí cho từng kỳ kế toán;
  • Xây dựng bảng định mức chi phí và phân tích điểm hòa vốn;
  • Xây dựng phương pháp kiểm soát chặt chẽ tài chính doanh nghiệp.

Quy trình tư vấn thuế  – Kế toán cho doanh nghiệp  tại TP. HCM

Các dịch vụ do Luật Vạn Tín cung cấp đều được thực hiện theo quy định chi tiết sau đó để mang lại hiệu quả tốt nhất, hạn chế loại bỏ cho khách hàng:

  • Bước 1: Nhận yêu cầu từ khách hàng.
  • Bước 2: Luật VạnTín nghiên cứu và tư vấn ban đầu.
  • Bước 3: Luật Vạn Tín thông báo dịch vụ phí.
  • Bước 5: Ký kết hợp đồng dịch vụ pháp lý + thu phí dịch vụ đợt 1. 
  • Bước 6: Thực hiện công việc theo cam kết hợp đồng dịch vụ.
  • Bước 7: Gửi bản thảo cho khách hàng xem xét, góp ý
  • Bước 8: Chỉnh sửa và hoàn thiện
  • Bước 9: Bàn giao hồ sơ và thanh lý hợp đồng dịch vụ + cuối đợt.

Để được tư vấn nhanh chóng, chính xác, bạn hãy liên hệ với Luật Vạn Tín ngay:

Hotline: 028.73096558 – 0903386558

ZALO: 0903386558- 0904762880

FACEBOOK: https://www.facebook.com/thuviendoanhnghiep .vn

WEBSITE:  luatvantin.com.vn

thuviendoanhnghiep.vn/

Bài viết Kế Toán & Thuế